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物业与业主都需要法制来“催熟”

发布时间: 2016-03-21 14:05:30


  

物业与业主都需要法制来“催熟”

 

  没有物业公司的老小区由业主委员会进行自治,这样的物业管理模式如今在宁波并不罕见。可实行物业自治的宁波市海曙区天海华庭小区里,还是有个别业主不愿缴纳物业费,业委会将他们告上法院,最终胜诉。上周末,判决书寄到了业主张先生的家,判决为“驳回上诉,维持原判”。(3月17日《宁波晚报》)

  近年来,物业公司与小区业主之间因为服务与收费互不满意而发生矛盾的事件时有发生,因为双方协商不成一拍两散的也有不少。但小区总得有人来管,协商成功的固然可以继续,而一拍两散之后,要么是另请物业公司,要么是像海曙区天海华庭小区那样由业主推选业委会代表实行物业自治,但不管怎么样,两者围绕服务与收费问题矛盾很少就此消停。只要留意一下不同城市年底年初的媒体报道就可以看到,隔三差五总会曝出有关物业纠纷的新闻来。

  说起物业管理,其实只是才近二三十年才发展起来的。在此之前,包括宁波在内的许多的城市居民,长期习惯于无偿服务,几乎没有物业管理这一概念。20多年前物业进入居民生活以后,居民才体会到物业服务在卫生保洁、小区秩序、安全防范、设施养护等方面的优势,才慢慢变身为“业主”的。这种状况,导致相当一部分居民公共意识与“花钱买服务”意识“先天”缺乏。与居民的情况相似,才“二三十岁”的物业管理行业也十分年轻,加上开始时各地有关法律法规缺失或滞后,物业公司与从业人员在职责义务、职业素养、服务意识等方面同样存在诸多不成熟。两者的不成熟,成为后来双方发生纠纷乃至冲突的重要“伏笔”。

  经过20几年的“磨合”,以及相关法律法规的健全,业主的意识、物业的水准总体上与当年已不可同日而语,但离成熟仍有相当的差距,这从一些局外人也能大概断出是非、双方却长期纠缠不清的纠纷上,就可以看出端倪。而在相当长一段时间,当物业、业主委员会与业主发生纠纷时,双方大都尽量避免打官司,认为这样做一来费时费力,两来无论是哪一方赢了,今后双方还要低头不见抬头见,工作会更难做,交道会更难打,导致一些诸如个别业主少缴费或不缴费、物业账目不清等现象得不到及时有效的清算,也使一些矛盾累积或者加剧,到年底年初集中爆发。

  实际上,优质的物业管理,不仅取决于物业的成熟度,也取决于业主的成熟度,而许多时候,法制能催发两者加快成熟。拿海曙区天海华庭小区的事件来说,103户业主有100户缴了物业费,三户业主因各种原因拖欠,说明物业管理总体不错。而欠费的“各种原因”是否成立?可能一年半载都扯不清楚。在这种情况下,上法庭解决不但更有效率,对双方也是一次法制教育的“催熟”。在此之前,可能别说许多业主,就是不少物业从业人员,也未必知晓《中华人民共和国物权法》《浙江省物业管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》,可是为了这场官司,相关各方多少会找来这些法规条例“临阵磨枪”,就算没“磨”,法官也会告诉您:根据其中的哪些条款,你对在哪里?错在何处?一审判决后不服上诉,更需要去了解其中的条款依据。一来两去,相关各方想不成熟起来都难。正像宁波海曙区物业管理办公室相关负责人告诉记者的那样:这份判决书对他们、对社会治理物业服务而言,具有很大意义。

  文/胡晓新