今天是:

 

  • 地址:北京 海淀区
  • 邮编:100000
  • 总机:
  • 传真:
  • 网站电邮:
  • 编辑部传真:
当前位置:首页 > 行业视点 > 热点研讨 >

陈凤山:业主欠交物业费,侵害谁的权益?

发布时间: 2015-11-30 14:52:34


  经常有物业公司抱怨,业主欠费太多,导致企业经营困难并难以提供令业主满意的物业服务。业主欠费——物业公司服务欠佳——更多业主欠费,这个问题在很多小区都会遇到。于是,有一种观点渐渐被广为传播:欠费业主侵害交费业主甚至全体业主的合法权益。

  一

  “单个业主欠费,实际侵害了全部业主的权利,物业公司只是在管理小区时需要花费成本,需要经济来源,只能说经济来源于广大业主,单个业主欠费,物业公司可能会有一个缺口,比如小区一年物业费300万,有一些业主欠费,最终收回来200万,这样可能无法承担正常的小区运作,那么最后就没有办法进行服务,那么约定的管理标准都不能达到标准,那么受害人必然是业主,因为物业公司是经济实体,是企业,不可能自己把费用垫进去,谁也不会干亏本的事”。2011 年,某物业公司总经理在一篇文章中写道。类似的观点在社会上正在被越来越多的人接受,包括行政、司法机关的工作人员和一部分业主维权人士。

  当然,也有对前述观点持不同意见的。“在包干制下,业主不交费侵害的是 物业服务企业的利益,而不是业主的共有利益,物业服务企业如果保留对欠费业主的诉权,就没有任何理由降低维护水准!如果物业服务企业因为业主欠费而降 低服务标准同时又保留对欠费业主的追诉权,那是物业服务企业侵害全体业主的利益,而不是不交费业主侵害全体业主的利益。”北京市一位维权业主批驳了一味指责业主欠费侵害其他缴费业主权益的观点。

  与这个论题相关的法律法规条款主要包括:《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”第八十三条,“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对……拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”和《物业管理条例》 第七条“业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大 会议事规则;(五)按时交纳物业服务费用;”第六十七条,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。”在相关的讨论中,还出现了业主整体利益、物业服务企业的利益,以及业主的义务、包干制、物业管理企业的诉权等概念。

  二

  就本质而言,这个问题涉及到物业费的性质和包干制应该如何理解。在现有的物业管理制度设计及实务中,对这二个问题都存在着深刻而影响巨大的误解。 换言之,业主欠交物业费,是在和谁形成债权债务关系;以及在什么情况下,因业主欠费形成的债权债务关系对其他缴费业主形成“损害他人合法权益”的关系,在当前并未形成一致理解。

  《条例》第七条将交纳物业服务费用确定为业主的义务,但是并没有明确是对谁的义务,而是语焉不详地规定该义务是基于“物业管理活动”而产生的。按照《条例》第二条关于物业管理的定义,物业管理活动是“业主通过选聘物业服务企业”而实现的,是“由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定”而完成的。也就是说,物业管理活动是存在着业主与物业服务企业两个主体。

  问题在于, 如果是《条例》第十条所规定的“只有一个业主的”的建筑物,则业主与物业服务企业在法律上的身份都很清晰。而对于住宅小区来说,这里的“业主”指的究竟是单个业主的集合还是指业主团体呢?如果是单个业主的集合,则存在每一个业主与物业服务企业之间形成合同关系。如果是业主团体,则物业服务合同就是业主团体与物业服务企业之间订立的。这两种合同关系下,服务服务费用的债权人就会有巨大的区别。

  前者,是物业服务企业;后者,是业主团体。或者说,在前一种合同关系下,业主的交费义务是相对于物业服务企业的;而后者,是相对于业主团体的。这种区别其实意味着在前期物业管理和业主自治阶段,物业费的性质本质上有所不同。

  《物权法》第七十二条在明确业主拥有义务时,并没有如《条例》一般列举义务包括哪些内容。《物权法》在第八章“共有”中,其第九十八条规定,“对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。”实际上,是在规定共有物的管理费用的分摊是共有人的义务。

  建筑物区分所有权与一般物的所有权的区别在于,其由专有权、共有权和共同管理权构成。区分所有权人之间基于共有 而形成共有人的关系。因此,对于区分所有建筑物的管理费用的分摊应该属于《物 权法》第七十二条所指的“义务”之一种。《物权法》第八十三条中规定“业主 大会和业主委员会,对……拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。” 实际上也体现了这种立法思路,将物业费视为业主对业主大会的义务。

  这里拒付 物业费“损害他人合法权益”中的“他人”,虽然语焉不详,但并不妨碍做出前述理解。这种理解,在维权业主群体中正在逐渐取得共识。同时,“北京物业管理新政”中出台的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》(征求意见稿) 也体现了这种认识。但是,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》中的规定,则与此又形成新的冲突。该司法解释第八条第二款规定,“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”这实际上是将物业费支付、收取确立为 业主与物业服务企业之间的权利义务关系。

  司法解释对物业费的性质的规定与《条例》是一致的。依照《条例》第六十 七条,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会 应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。” 则物业服务费用是业主对物业服务企业的合同义务。否则,物业服务企业是无权 起诉欠费业主的。值得注意的是,国务院法制办在 2002 年 10 月向社会公布的《物 业管理条例》(征求意见稿)中,并没有这个规定,第六十七条是在正式稿中才出现的。“物业管理条例在现有的法律规定之外,运用国务院行政法规的形式, 在特定条件下设定了起诉业主的权利。”在某种意义上,赋予物业服务企业对欠费业主的诉权,解决了《条例》所确立的前期物业管理中业主团体缺失的问题。或者说,在前期物业管理中,因业主团体缺失和业主合意无法形成的情况下,重新定义了物业费的性质和权利义务关系。

  但是,共有物的管理可以由每个共有人单独委托管理服务的权利么?从法理上,这种委托方式是不能成立的。

  三

  这里需要指出的是,业主所交纳的费用在《条例》中采用的是“物业服务费用”这个名称。而在《物权法》中这种费用被称为“物业费”。而在历史上,这种费用曾被称为“物业管理费”。在口语中,经常被称为“物业服务费”或简称 为“物业费”。

  在一部分维权业主中,认为只有在酬金制下欠费业主才会形成对交费业主的权益侵害。这种观点认为,酬金制,是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。这样的话,欠费业主则对全体业主形成债权债务关系。也因此,只有在酬金制下,才会形成“无理由欠费业主损害全体业主利益”的这一论断的合理性。

  相反,在包干制下,由于《物业服务收费管理办法》规定“盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担”,因此采用这种物业服务费用收取方式的物业服务企业应该在收费不足的情况下,垫资提供物业服务合同约定的物业服务(包括内容和质量)。如果出现收费不足,而物业服务又不垫资提供服务,则是物业服务企业侵害了交费业主的权利。实际上,企业经营是存在经营风险的,而“欠费-垫资”即为提供包干制物业服务的物业服务企业的经营风险。

  如果按照一部分物业管理行业人士的理解, “因为物业公司是经济实体,是企业,不可能自己把费用垫进去,谁也不会干亏本的事”,则会这些企业在物业服务过程中即不提供合同约定的质价相符的物业 服务,又同时保留债权和诉权的情况。实际上,这些企业获得了双份收益:因为 没有垫资而节约了按照合同应该支付的经营成本,又保留了同样额度的债权并通过诉讼取得这部分受益。

  在现有的法律制度下,如果管理规约没有规定物业费是全体业主的共有经费,同时收费责任和管理服务都由物业公司承担的话,物业服务企业是有垫资提供合同规定的服务的义务和责任的。以业主欠费而拒不垫资提供服务,实际是物业服务企业侵害了业主的权利。

  按照合理的逻辑,当欠费出现时,物业服务企业垫资提供服务;同时,积极追偿债权。如果能及时提供与合同相符合的物业服务,而且能积极追偿债权,则资金不足-服务下降-更多人不交费的恶性循环应该是不会持续的。遗憾的是,这种合理的逻辑,并不被物业管理行业、行政主管部门和社会所普遍接受。而且,有些城市的司法机关还出台允许物业费的欠费债权的追偿期限可适当延长的文件,助长了物业服务企业怠于追偿物业费的行为。


信息来源:中国物业管理企业协会信息部