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前辈总结的小区物业13类常见维修问题与解决对策

发布时间: 2015-12-11 16:25:54


  住宅小区内分布着供热、给排水、供电、供气、通讯、有线电视等企业的设备设施,他们每年都要对其进行维修、养护、对于存在问题较多或者为了适应发展的需要还要对其进行改造,由于没有全面、协调、统筹兼顾,或者工作不到位,给物业管理造成了不便。本文结合与上述相关企业打交道的经验,找出问题症结,以减少损失。

    问题一:硬铺装问题

    现象:硬铺装上的污渍和塌陷的硬铺装

  原因:污渍的产生,一是给排水公司每年都要对排水检查井至少清淤一次,清出的杂物先放在硬铺装上,然后再清运,或者是排水检查井堵塞,污水外溢留下污渍:二是热力公司在处理管道堵塞或者是跑冒滴漏时排泄出的采暖水流到硬铺装上,由于采暖水中含有铁锈和其他杂质,因此水的颜色呈红褐色,在硬铺装上留下污渍;塌陷的原因,一是由于敷设在硬铺装下的供热管线或给排水管线渗漏对硬铺装基础的浸泡和冲刷;二是由于供热管线、给排水管线、通信管线等改造后,回填土未按操作规程夯实,尤其是在冬季施工改造中,由于土处于冰冻状态,经过季节的温度变化或供热管线的温度变化影响,回填的冻土化成松土,以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的,蜂巢物业网首发。

  对策:一、硬铺装污渍的预防:排水清淤时杂物不落地直接清运到车上,供热的采暖水直接排泄到排水检查井内;发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理;二、硬铺装塌陷的预防:一是发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理,减少对硬铺装的浸泡和冲刷;二是在硬铺装施工时要按操作规程夯实,并且在次年经过雨季之后再次夯实,或者回填采用风沙。

    问题二:道路问题

    现象:道路塌陷和夏季道路积水、冬季积冰。

  原因:供热管线、通讯线路、给排水管线改造需要穿过道路,对原来的路面破坏后回填土未夯实,或者夯实后受雨季和季节的温度变化或供热管线的温度变化影响,造成了塌陷;由于小区内道路处于低处,当给排水管线、排水检查井、供热管线发生跑冒滴漏或者采暖管线检修、清洗时,排出的水都会淌到路面上来,夏季出现积水,冬季没有来得及处理,水冻成冰,给业主的出行带来不便。

  对策:一、采用顶管技术可以减少道路塌陷;对道路破坏面积较小的,可以采用现浇的混凝土水泥路面,回填要夯实并且道路施工的当年不能直接抹水泥路面,要等到次年雨季过后再次夯实才能抹水泥;如果穿过道路的管道面积较大,在恢复时直接回填或者砌筑地沟,应该采用预制混凝土路面,便于日后的维修养护;二、热力、给排水企业做好日常维修养护和巡检工作,把问题消灭在萌芽状态,发生跑冒滴漏后物业管理企业及时通知相关企业来处理。

    问题三:散水坡问题

    现象:散水坡起鼓、塌陷。

  原因:起鼓主要是由于供电管线(电缆线)、供热管线、给排水管线改造施工结束后恢复的散水坡没有伸缩缝,因热胀冷缩所造成;塌陷主要是由于恢复时未按改造要求施工,只是用原有的土回填,经过雨季渗水和经过季节的温度变化或采暖管线的温度变化影响,造成了塌陷。

  对策:一是恢复时必须要留伸缩缝,伸缩缝内应填沥青胶泥或沥青麻丝;并且伸缩缝的位置要避开落水管的位置;二是要严格按照设计施工:在素土的基础上,铺100至200毫米厚夯实的3:7灰土,上面再打40毫米厚1:2:4细石混凝士,撒1:1水泥砂压实抹光,来源蜂巢物业论坛。

    问题四:护栏问题

    现象:挖出护栏基础、割断护栏。

  原因:由于供热管线、给排水管线改造,或者处理渗漏时,管线上面有护栏,需要找出管线的所在位置,就要破坏护栏基础挖沟坑,这样就要把基础挖出来,护栏相应地要割断。

  对策:一、施工改造时采用顶管技术可以减少对护栏基础和护栏的破坏,减少恢复时不必要的损失;二、对于处理渗漏时必须要挖坑的,改造企业对破坏的护栏基础和护栏要重新恢复。

    问题五:避雷问题

    现象:避雷测试时电阻达到无穷大,并且发生过雷击损坏女儿墙墙角的事故。

  原因:避雷网测试正常的允许电阻应该在30欧姆以内,出现无穷大是由于在采暖或通讯改造过程中对埋地的避雷网中角铁破坏,从而造成避雷失去作用,在雨季造成雷击事故。

  对策:挖到地下的避雷网处,需重新焊接恢复正常,经过重新测试合格方可回填。

    问题六:电缆线问题

    现象:埋地电缆线有长2米左右裸露在草坪中,以及将电缆线固定在外墙上。

  原因:供电企业未遵守以下施工规定:埋地电缆线至少要在地表面0.7米以下,而且要用风沙做垫层,电缆线上面要用保护盖板或采取其他措施。供电企业实际施工只埋深在30厘米左右,上面根本就没有采取措施,在种树或其他施工时,需要挖一些草坪中的土,于是就把埋深不够的电缆线挖出来裸露在草坪上,这样若电缆线被弄坏将会有漏电安全隐患;供电企业在处理单元与单元间电缆线短路问题时,由于很难在短时间内抽出来重新换线,为了解决用户用电的燃眉之急,于是就废弃原来的电缆线,重新在外墙上跑明电缆线。

  对策:一、物业管理企业发现后,要采取一定的保护措施,并且要及时通知供电企业,要求供电企业或者对电缆线采用地沟敷设或者直埋在地表面0.7米以下,并且要做好垫层和顶层的保护;二是作为应急的明电缆线存在安全隐患、影响环境美观,必须要把原来的电缆线抽出来,换上新的电缆线。

    问题七:通讯施工后地下室渗水问题

    现象:通讯施工后地下室在下雨后出现渗水。

  原因:通讯施工过程中破坏了地下室外墙防水层,在恢复的过程中没有把挖开的散水坡和路面恢复,而只是简单回填。下雨时,雨从回填土直接渗入到地下室外墙处,由于防水层被破坏,从而雨水渗入到地下室。

  对策:一是修复好地下室外墙的防水层;二是夯实基础后抹好散水坡和相临的路面。

    问题八:草坪和树木问题

    现象:施工改造时造成草坪和树木死亡。

  原因:供热管网、通讯管网、给排水管网的改造,或者处理故障时需要经过草坪,一般要挖地沟,由于没有对草坪和树木采取有效保护措施,这样就造成草坪和树木的死亡。

  对策:对于草坪应该是从原来的根部以下整体移走,就近栽种,改造结束后再回移;对于树木要分季节,若是在冬季、秋季和春季可以采用在其根部涂凡士林等做保护,移种他处;而对于夏季施工则需要提前在春季就要把树移走,否则夏季移种树木很难成活,待施工结束,在适宜的季节回移到原处。

    问题九:检查井盖问题

    现象:破损或丢失的检查井盖,给业主出行造成了安全隐患。

  原因:住宅小区内分布着给排水、供热、通信等检查井井盖,破损的原因,一是由于年久老化造成;二是由于小区内车辆扎压造成。丢失主要是由于原来检查井多采用铸铁井盖,近年来铁的价格上涨,时有被偷盗的事件发生。

  对策:对于老化及车辆扎压造成破损井盖,物业要先采取一定防护措施避免发生安全问题,然后再及时通知相关企业进行更换;并且要做好日常物业管理中的车辆停放管理,减少和避免压坏检查井盖。对于丢失的问题,一是加强保安的看护力度,二是把铸铁井盖更换成橡胶井盖。

    问题十:供热阀组间内外墙皮脱落问题

    现象:供热阀组间内外墙皮脱落。

  原因:冬季供暖期间,供热阀组间内,供回水阀门因盘根松动造成跑水,由于阀组间内温度较高,使水蒸发成水蒸气,一方面阀组间内墙吸收水份,内墙因干缩裂缝产生脱落,砖墙继续吸收水蒸气,并且由于砖与砖之间的砂浆不饱满,以及砖墙自身的吸水性,二者综合长时间作用,使水蒸气逐渐洇透到外墙;另一方面由于阀组间的水蒸气从阀组间的门缝串到楼道,对阀组间外墙侵蚀,内外作用,使外墙因干缩裂缝,产生脱落。

  对策:一是供热企业做好夏季检修,加固好阀门盘根;二是物业管理人员发现阀组间有渗漏或跑水现象,及时通知供热企业处理。

    问题十一:楼道的潮气和异味问题

    现象:冬季楼道内有明显潮气和异味。

  原因:主要是因位于楼房中间的采暖地沟内有存水。地沟内水的产生,一是排水检查井因堵塞而跑水;二是夏季的雨水;三是供热管线的跑冒滴漏产生的水,流入到地沟内,因冬季分布在地沟内的供热管线散热后,地沟内的水被加热变成水蒸气后从阀组间的采暖供回水立管缝溢出,然后从阀组间门冒出来,产生了明显潮气和异味。

  对策:一是通过巡检和定期检修等措施有效控制给排水和供热企业的管线和检查井的跑冒滴漏,小区内要有完备的雨排系统,对雨水合理疏导,避免水流入到地沟内;二是在供暖前供热企业要对地沟进行检查,发现有存水要用水泵抽干。

    问题十二:楼道配电箱问题

    现象:在二层楼道挂着一个大的配电箱。

  原因:供电企业为了对单元内用户用电统一控制和管理的方便,把原来分布在各楼层的分配电箱取消,统一改到二层的一个大配电箱。由于配电箱是固定在二楼墙壁上,对于物业管理存在以下弊端:配电箱高不便检修、增加了清洁员清洁的工作量,而且在清洁配电箱时还有一定的安全隐患、占用了楼道的空间,造成视觉污染。

  对策:一是合理布置配电箱的高度,一般下边高度50厘米,上边高度180厘米,便于检修和抄表;二是把配电箱镶嵌在墙壁内。

    问题十三:楼道内的布设线路问题

    现象:楼道内的墙壁上星罗棋布地固定着各种线路,造成视觉污染。

  原因:建于上个世纪八十和九十年代的一些楼房,由于当时的设计没有充分考虑到日后发展需要,在墙壁内没有预留出一些线槽,后来的改造也没有在墙壁上重新埋线槽,所以出现了楼道内的闭路线、电话线、电子门专用线、上宽带专用线等用明线槽布设在楼道的墙壁上。