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物业公司上市方式、风险及给企业和员工带来什

发布时间: 2015-12-11 16:23:34


  在物业管理费跟不上物价上涨,劳动力成本一路攀升的情况下,企业生存的难题更加凸显。有一小部分物业服务企业试水金融行业,先后上市并获得成功,开始试验物业管理与金融行业跨界联盟,打破了传统物业服务企业墨守成规的基础服务,从而创新了物业管理模式,由此取得物业管理市场的主动权。从某种意义上说,这是物业服务企业转型的一个非常有创意的选择。

  物业服务企业上市的几种方式

  1.以业务重组方式进行分拆上市。

  2014年6月30日,花样年控股集团有限公司旗下的彩生活在港交所主板正式挂牌上市,股票代码“01778.HK”。花样年集团的业务重心之一是集团物业管理业务重组,推动彩生活的分拆上市,创国内首个上市的物业服务公司,当时彩生活每股报价为6.92港元,远超母公司花样年的0.96港元。在过去52周中,彩生活股价最高为13.5港元,最低为4.45港元。

  2.以实物分派股份给予股东的方式进行分拆上市。

  2015年10月23日上午9时,中海物业股票代码“02669.HK”正式登陆联交所。中海物业通过中国海外以实物分派股份给予股东的方式进行分拆,并以介绍方式独立上市;这种上市方式带来的好处是,相对IPO节省了可观的排队等候上市的时间;截至今年5月31日,中海物业管理的物业类型包括住宅社区、商用物业和政府物业,管理的住宅社区数量达341个,商用物业数量达31个,政府物业12个,业务覆盖50个城市,合计管理建筑面积约6760万平方米。

  3.以主营业务(以物业管理业态)上市。

  2015年10月20日,全国中小企业股份转让系统公告显示,北京兴业源物业股份有限公司的挂牌申请获得批准,并于10月20日起以协议方式公开转让,证券代码为:833925,公司的主营业务为物业管理、停车场经营、出租办公日用房、住宿。公司2013年、2014年及2015年1-4月的主营业务收入分别为4653万元、5733万元和1653万元。

  4.借助集团资本实力运作,买壳上市。

  2007年,骏豪集团收购新昌营造(00404.HK)控股权,2008年借用香港新昌营造,再收购香港新昌物业管理集团控股权 ( 02340.HK ),实现了了骏豪集团旗下骏高物业公司与香港新昌物业管理的联盟发展,开创香港及中国内地资产管理服务行业运用上市资本经营市场的先例。

  5.直接从房地产业务分拆上市。

  据内部掌握消息,目前国内有十多家有实力和规模的大型物业服务企业已开始从这个模式筹划入手,此前,万科(000002.SZ,02202.HK)、碧桂园(02007.HK)、富力地产(02777.HK)及保利地产(600048.SH)都曾表示,计划分拆物业板块上市,这可能揭开内地房地产企业分拆物业管理业务上市的序幕。

  上市能够为物业服务企业及员工带来什么

  笔者以为物业服务企业上市将会给企业及员工带来以下几点好处:一是开辟了一个新的直接融资渠道,运用资本的力量可大大提高企业发展战略实现的可能。二是成为一家公众视野下的企业,对于提升公司品牌形象有很大帮助。三是上市后必须按照规定,建立一套规范的管理体制和财务体制,对于提升公司的管理水平有一定的促进作用。四是上市后可以通过发行股票从社会上吸纳资金,这部分资金的风险相对较低。

  其次,大家同样关心的是企业上市后会对自己的员工带来哪些好处?结合公司实际发展历程,笔者以为有以下几点:一是上市公司整体来讲,工资水平高一点,福利待遇会好一点;二是公司整体品牌和知名度上升,相应的员工综合价值也能得到提升,就是以后离职再就业,与新公司人力资源部提到以前在上市公司的工作经历,也能获得对方的信任和赏识,因为上市和非上市公司,知名公司和一般公司的差别是很明显的。三是上市公司的规范程度很高,员工面对来自企业内部管理的各种不合理、不合规的指示要少得多,相对来说,这方面员工所承受的压力和风险要小得多,即上市在给老板们带来巨额收益的同时,也提出了很多监管方面的要求,把公司整体运营都暴露在公众视线里,如果老板提出一些不合法或不合规的要求,员工完全可以理直气壮地以上市公司监管不允许为借口婉然谢绝。

  此外,企业上市后,员工可以在很多方面得到锻炼和提升,上市公司的内控管理肯定要比未上市前强,各种制度管理也要完整规范的多,员工一开始都会叫苦叫累,但时间一长就会发现自己已经学会了很多知识,整个精神面貌都不同了。我国很多上市公司都是国企和民企改制上市的,把优制的资产剥离出来成立一个上市公司,原来的公司成为投资型的母公司,公司员工也会分成两部分,一部分到了上市公司,刚去时好像弃儿,又苦又累,工资又透明,好多福利都没有了,所以很多人都不想去上市公司。可实际上,过几年再看,上市公司的员工能力提升都是很明显的,执行力都很强,很多人都可以独当一面了,而且随着公司的扩张重组,提拔的机会也多得多。

  物业服务企业上市的风险

  纵观已经上市的物业服务企业,我们发现上市对于物业服务企业并非都是一帆风顺的,其中也蕴藏着巨大的风险,包括:

  1.物业服务企业上市后,伴随着股东的变化可能会出现大规模的人事变更,这可能会给企业带来劳动纠纷,引发风险。

  2.上市后外界的负面信息波动性将直接影响公司的经营运作。

  3.如何从常规相对稳定的物业管理经营范畴,一下子跳跃到要应对金融市场争分夺秒和血性博杀的风险压力,稳定股价并使其走高。即使是赫赫有名的中海物业,也必须面对稳定原股东与吸引新投资者入场,稳定股价,中海物业的股份供应与交投换手的活跃度将遭到考验。

  4.上市后,如何维持及提高盈利水平的能力,影响因素仍取决于在业务扩张的同时能否有效控制人力成本及生产资料上涨的风险。

  5.上市后,除了在规模上实行外延式扩张外,还要承受开辟多元化经营渠道、创新增值服务和服务方式,确保经营利润最大化的巨大压力。

  6.上市后,作为公众公司,更有要承担规范化管理制约,依法规政策运营所带来的成本费用增高的风险,因为上市后再想打政策擦边球就不那么容易了。

  7.依托房地产开发公司开发的物业所带来的衍生价值,一旦在扩张中因控制成本而牺牲服务质量,将原有物业服务的根本也丢失殆尽,这个损失的风险挺大。

  总之,虽然大家都对拥抱资本抱有一种渴望的心态,但同时也要接地气的通晓自身物业管理模式的特点,评估自身是否能够承受上市所带来的各种风险,包括物业服务对象、物业管理规模、物业的形态以及将来未来企业的发展愿景,从而选择是否上市。