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百科知识:物业费资产证券化那些事儿

发布时间: 2015-12-11 16:22:56


  在美国华尔街曾经流传这样一句话——如果有一个稳定的现金流,就将它证券化。随着2015年7月国内首个物业费资产证券化项目浮出水面,关于物业公司收费权的资产证券化,在国内物业界成为了热门话题。

  资产证券化那些事儿

  这两年资产证券化的话题是比较热的,尤其是从去年(2014年)年底证监会取消了资产证券化的审批制,改为备案制开始。这段时间以来,很多证券公司和基金子公司都在做这块业务的展业工作。审批权的下放,以及其他细则的出台和国家的扶持,我们认为这一块业务的发展潜力还是非常大的。从发达国家的相关经验来看,这块业务未来的发展前景将十分广阔,规模也将非常巨大。正因为此,我们中信信诚及其它证券公司、基金子公司也都在积极地探索,努力做出更多努力以及更好的创新。

  资产证券化业务,我们认为大体可以分为两类,一个是信贷资产的资产证券化,一个是企业资产的资产证券化。银行信贷资产证券化这一块就不多说了,在这两年发展较为迅速。企业资产证券化这块业务,主要是由证监会主管的。大家可以看到,在2014年年底,证监会和银监会以及各交易所都有若干关于资产证券化业务的新政策或指引文件出台。正是伴随着这些新的文件出台,我们看到了新的方向。

  我们今年上半年主要是在企业资产证券化中的商业物业、写字楼物业这两块标的上做相关资产证券化业务的探索。再后来我们发现这块企业其实没那么好做,一方便体现在标的的选择和原始权益人要求的满足等,另一方面体现在最终总融资成本的确定上。在目前这样一个货币宽松的背景下,论资产的选择、拼价格我们真的拼不过银行,流程上也比银行的经营性物业贷款慢。为什么总和银行比呢?因为现期这些好的资产大多仍是在银行的手中。在下半年的时候,我们同时跟国内几家顶级的物业管理公司进行了沟通接触。深入了解了下物业公司的经营状况和商业模式,我们发现在物业管理公司的物业费收入的资产证券化这一块,也有很大的探索空间。就在前两个月,我们也看到市场上已经有机构开始操作这一块了,例如金科的物业费收入证券化项目。

  资产证券化业务的基本流程

  我国的企业资产证券化市场较小,品种也较为单一,还有很大的发展潜力和空间。有人认为,物业费收入资产证券化的推出填补了国内市场空白,进一步拓宽了中国金融产品的组合区间,对有长期资产配置需求的机构进行需求细分,丰富了国内金融市场层次和产品。在企业获得了新的融资渠道的同时,也为投资者提供了不同类型的产品选择。

  这块业务的主要流程如下:

  逻辑上来说,首先由证券公司或基金子公司发起设立资产支持计划作为资产证券化的载体。第二,资产支持计划向合格投资者发行各类份额来募集资金。第三,资产支持计划募集所得资金专项用于购买原始权益人所拥有的特定资产。最后,资产支持计划以基础资产所产生的现金流向受益凭证持有人分配投资本金与收益。

  再说说基础资产,基础资产一定要是能在未来产生可预测的稳定的现金流;其次,企业对基础资产拥有真实、合法、完整的所有权,基础资产可合法转让;第三,基础资产具有独立、真实、稳定的现金流量历史记录;第四,基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利、基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。

  以物业收费为例的资产证券化

  下面简单说一下我们在操作的一个以物业费为例的资产证券化业务的一个流程。首次同作资产证券化的原始权益人做一个沟通,确定那一标的用来做资产证券化;在沟通完之后,得有一个用来做资产的审计、评估,把这个资产剥离,转移到我所发起的一个资产名下,这就实现了第一步资产转让,资产转让之后,我会在银行对资产进行一个托管。同时我请第三方机构的评级、后期管理等提交报告。最后我把资产打包成一个标准化的产品后,在交易所进行一个挂牌及交易。

  本次操作案例是我们以A物业公司十几个特定小区在未来五年的物业收费权的资产证券化业务。首先来说下,这个规模是怎么计算出来的。我们按照它过去三年的物业费合同来确立合同收费金额,再根据律师及会计师核算的过去实际收费情况来确定,比如取实际收费金额的年平均数值,大约合同金额为4亿元,实际每年收费约为8成,也就是3.2亿元左右。在对本息进行1.2倍做个覆盖,乘以5年,最后也就是12.5亿元人民币左右。

  然后由“过桥方”(母公司或其他机构)向A物业公司发放本金为12.5亿元的银行委托贷款,A物业管理公司将特定小区未来物业收费权质押给委托贷款银行。然后,由中信信诚(管理人)发起设立中信信诚·A物业特定项目物业收费权资产支持专项计划,将募集的12.5亿元用于购买“过桥方”持有的100%委托贷款债权。

  在这个过程中有几个问题需要注意:1.现金流的监管及分配:业主定期缴纳当期物业管理费,由A物业管理公司代收,定期归集给资管计划,计划归集后先扣除各项税费,再定期向优先级委托人支付当期预期收益及应偿付投资本金,剩余部分按年度向次级委托人分配。2.资金归集:A物业为特定物业未来的物业管理费收入开立单独的银行监管帐户,用于归集其物业费收入,并接受中信信诚及其指定银行的监管。在收取当期物业费后的十个工作日内,将其归集至中信信诚指定银行帐户。3.补足义务:若当期物业费收入低于约定金额或指定期限内未收齐,应由A物业补足;若其未在约定时间内补齐的,则中信信诚有权要求计划中的担保机构补齐。4.回购义务:若某个特定物业的业主委员会取消A物业管理公司的物业管理权,则中信信诚有权要求A物业公司或担保人回购特定物业未来剩余期限内的收费权。